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Alquiler en centros comerciales: Ajustes contables y adecuación de contratos que debes conocer

Publicado el 17 de Julio

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En la siguiente entrevista, Oscar Mere, socio de auditoría en EY Perú, con 18 años de experiencia laboral en auditoría y asesoría de negocios a empresas, explica cuáles son los ajustes contables y la adecuación de contratos que deben tener en cuenta los emprendedores que tienen alquileres en centros comerciales.

Para operar un negocio, muchas veces es necesario contar con un espacio en zonas estratégicas, con gran afluencia de gente, para poder exponer los productos y servicios que la empresa tiene para ofrecer. Este espacio puede ser, por ejemplo, un centro comercial. Para ello, el emprendedor firma un contrato con el arrendador para tener, temporalmente, el derecho de usar un inmueble.

Pero, ¿qué sucede con el contrato cuando una pandemia obliga a suspender todo tipo de actividades? ¿Se puede llegar a un acuerdo con el arrendador? De ser ese el caso, ¿cómo gestionamos la contabilidad durante el periodo de para? ¡Lee la entrevista a Oscar Mere, socio de auditoría en EY Perú, a continuación!

1. Para comenzar, ¿nos podrías explicar qué es un contrato y qué es un ajuste contable?

En el contexto de un emprendedor que alquila un local para operar su negocio, cuando hablamos de un contrato nos referimos al acuerdo, generalmente por escrito, en el que un arrendador (por ejemplo, un centro comercial) se obliga temporalmente a transferir el derecho de usar un inmueble a un arrendatario (por ejemplo, un emprendedor).

Por otro lado, un ajuste contable es una regularización o corrección en la contabilidad de las empresas, necesaria para que el resultado contable sea el correcto. Estos ajustes afectan las cuentas de activos, pasivos, gastos y/o ingresos de los estados financieros, modificándolos para llevar los estados financieros acordes con las normas de contabilidad aplicables.

2. ¿Cuáles son los requisitos más importantes para que un emprendedor pueda acceder a un alquiler en un centro comercial?

Los centros comerciales tienen un proceso de admisión en el cual el emprendedor es evaluado en los siguientes aspectos:

  • Marca y posicionamiento. El centro comercial evaluará si el público objetivo del emprendedor se encuentra en línea con los usuarios recurrentes del centro comercial.
  • Capacidad de pago. El emprendedor deberá demostrar que cuenta con los flujos de ingresos suficientes para cumplir con los pagos de renta mensual. Para eso, el centro comercial pedirá un historial de las ventas, los flujos de caja de los últimos periodos y flujos proyectados para los siguientes años.
  • Historial financiero. Se verificará el historial del emprendedor en las centrales de riesgo con la finalidad de verificar su historial financiero.

3. ¿Por qué es importante que los emprendedores tomen en cuenta los contratos y ajustes contables, al momento de alquilar un inmueble en un centro comercial?

Al momento de alquilar un inmueble en un centro comercial, los emprendedores deben tener en cuenta que, desde el año 2019, se encuentra vigente una nueva norma contable relacionada con los arrendamientos, la NIIF* 16, que ha introducido cambios en el registro contable de los contratos de alquiler.

Antes de la NIIF 16, los contratos de alquiler se clasificaban en dos grandes grupos: los arrendamientos operativos y los arrendamientos financieros, cada grupo con un registro contable diferente. Los contratos de alquiler de inmuebles casi siempre se clasificaban como arrendamientos operativos; el pasivo por la renta se registraba mes a mes, en función de la renta mensual estipulada en el contrato.

El principal cambio es que la NIIF 16 ya no hace distinción en los contratos de arrendamiento y requiere que las empresas registren, al inicio del contrato, un activo por el derecho de usar el inmueble y un pasivo por el total de las cuotas futuras de renta por pagar, cuyo valor se determina en función del total de la renta fija (o mínima) que se haya pactado durante todo el plazo del contrato de arrendamiento.

Ante estos cambios, los emprendedores deben analizar a detalle qué condiciones son las más convenientes para negociar sus contratos de alquiler. Por ejemplo, el plazo, el tipo de renta (si será totalmente variable o una parte fija y otra variable), la moneda en la que se pacta la renta (soles o dólares), entre otros.

Lo recomendable es que los emprendedores, de empresas medianas o pequeñas, estén atentos a las nuevas NIIF que vayan saliendo, así como también a las modificaciones o cambios que éstas sufran, ya que su impacto en los estados financieros podría ser mayor teniendo en cuenta la naturaleza y el tamaño del negocio.

4. ¿De qué manera se han visto afectados los emprendedores en el alquiler de inmuebles en un centro comercial frente al Covid-19?

Durante el periodo de distanciamiento social obligatorio, a consecuencia del COVID-19, tanto las grandes como las pequeñas empresas ubicadas en los centros comerciales han tenido impactos negativos significativos en sus negocios. Se podría decir que, en el caso de los emprendedores, este impacto ha sido mucho mayor debido a que el costo de alquiler, en la mayoría de los casos, ha sido un gasto fijo en estos meses, el cual representa un desembolso significativo dentro de su estructura de gastos, considerando además que, tal vez, solo cuenten con este canal para realizar sus ventas.

Asimismo, cabe mencionar que los contratos de alquiler normalmente se pactan por periodos mayores a un año y, en caso de terminación anticipada, pueden incluir penalidades, esto podría representar un gasto significativamente importante para una pequeña empresa. Sin embargo, ante esta difícil situación, los centros comerciales vienen otorgando descuentos en las rentas de alquiler, principalmente, a las pequeñas empresas, hasta que se reinicien las actividades en estos espacios y, en algunos casos, por el plazo remanente de los contratos de alquiler, considerando que el proceso para la normalización de sus ventas por este canal podría ser lento debido al miedo al contagio que aún existe en los consumidores.

5. ¿Cuáles son las opciones para afrontar la situación y salir adelante?

Ante esta situación, la opción más usada es el e-commerce, ya que no solo es una solución temporal para mitigar el riesgo de contagio, sino que además, este canal ya era la alternativa para muchos comercios ante la ola de cambios tecnológicos antes del COVID-19. El comercio electrónico conocido también como e-commerce, por su denominación en inglés, se encarga de vender y distribuir productos y/o servicios a través de medios electrónicos como redes sociales, páginas web y plataformas virtuales. Tiene características específicas como en sus medios de pago, aspectos legales o, incluso, su logística, que representa el mayor reto en este negocio, dada la importancia en brindar la mejor experiencia de compra y recepción del producto para fortalecer el vínculo del cliente hacia la marca.

Asimismo, con la apertura de los centros comerciales, los emprendedores podrían reducir los gastos de distribución que se incurrían en el servicio de “entrega a domicilio” con la alternativa de “recojo en tienda”, la cual invita a los consumidores a asistir a las tiendas, donde se podrían ofrecer productos adicionales."

6. ¿Qué recomendaciones le otorgarías a los emprendedores que se encuentran alquilando un inmueble en centros comerciales?

Se recomienda a los emprendedores revisar la estructura de sus gastos considerando, además, los costos adicionales en los que incurrirán al adoptar los protocolos de prevención para clientes y trabajadores. Al contar con esta información, los emprendedores podrán negociar las tarifas de alquiler de sus locales ubicados en centros comerciales, al menos por los siguientes doce meses, antes de tomar una decisión de concluir anticipadamente sus contratos.

Además, considero que se debe tener en cuenta que los operadores de los centros comerciales son empresas que pertenecen a grupos económicos de prestigio en el país y en la región, pues poseen la capacidad operativa y financiera para monitorear el cumplimiento de los protocolos establecidos por el Gobierno y así garantizar el cuidado de la salud de los clientes. Por ahora, vale la pena evaluar la alternativa del comercio electrónico con la opción de “recojo en tienda”.

*Normas Internacionales de Información Financiera

Sobre Oscar Mere:

Oscar es Socio de Auditoría en EY Perú, con 18 años de experiencia laboral en auditoría y asesoría de negocios a empresas de los sectores retail y consumo masivo, real estate, bancario, telecomunicaciones, comercial, entidades sin fines de lucro y proyectos de inversión en Perú, España y Ecuador.

Es contador público colegiado graduado de la Universidad Ricardo Palma y un MBA por la Universidad Adolfo Ibáñez.

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